22城集中供地首年:累計攬金破兩萬億 國企成拿地主角
2021-12-30 12:14:25  來源: 中國網財經  
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12月27日上午,鄭州第三次集中供地以94億元出讓14宗地塊落幕。與此同時,中建智地經過與龍湖集團長達40分鐘的拉鋸戰,以18.63億元成功將北京第三次集中供地唯一一宗現場競價的地塊收入囊中。至此,2021年22城集中供地收官。

據中國網財經統計,2021年全國22城集中供地總成交地塊1990宗,總成交金額2.25萬億元,呈現出“城市熱度冷熱不均、流拍率上升、土拍政策調整、國企民企參與度不一”的特征。

杭州2199億元成交額領跑

22城中,除寧波外,其余21城均已完成三次集中供地,其中北京、上海、廣州等9個城市總成交金額均突破千億元,杭州更是以2199億元領跑。

公開數據顯示,杭州第一次集中供地便以1178億元成交金額霸榜;第二次集中供地中,17宗終止出讓,撤牌率54.8%;第三次全面回暖,推出的35宗涉宅地塊全部成交,其中24宗封頂搖號,封頂率69%,成交總額762.8億元。

根據中指研究院數據,隨著最后一批集中供地結束,2021年杭州土地出讓金總額達到了3014億元,同比增長20.4%,突破3000億大關創下新高。自2017年以來,杭州已經連續5年土地出讓金收入超2000億元,成為名副其實的“賣地大城”。

緊隨其后的北京,今年三次集中供地總成交金額為1906億元,其中第一次集中供地土地出讓金突破了千億,此次供地成交面積也占到了北京全年供地計劃的56.3%。

值得一提的是,在北京第二次集中供地開拍前夕,由于43宗出讓宅地中26宗地選擇延長掛牌至下一批次集中供地,因此只有17宗地塊掛牌出讓,最終全部成交,總出讓金額513.5億,約是首批次的一半,而延長掛牌的現象也讓北京第二次供地成交率不足4成。

4個一線城市中,深圳以總成交38宗地塊、成交額959億元墊底,不過,卻以97.44%的成交率排在22城之首。在普遍低迷的第二次集中供地市場中,深圳表現搶眼,除1宗流拍外,其余21宗地塊成功出讓。今年三次集中供地,深圳共計546萬平方米的規劃建筑面積與2020年宅地供應規?;境制?,總出讓金雖未過千億,但與2020年相比增加了19.9%。

與上述幾大城市相比,長春、合肥等城市三次集中供地則較為低迷。其中,長春第三次供地12宗待拍地塊9宗因無企業報名流拍,僅成交3宗地塊,19.09億元的成交額也刷新22城土拍最低記錄;第一次和二次集中供地,雖然成交地塊在40宗以上,但流拍率分別為25%和30%,成交地塊整體溢價率分別為3.3%和0.4%,存在流拍率高、溢價率低的現象。

合肥三次集中供地成交額375億元,排在22城末位。尤其值得注意的是,合肥在第二、三次集中供地中,流拍率均過半,分別達到52.94%和63.64%。

22城土拍政策作用好壞參半

回顧22城首次集中供地,所有住宅用地71%設定了土地價格上限,“限地價+控房價+競配建/競自持”的規則搭配更是多數城市的選擇,以達到控制土地溢價率、控制房價、加大租賃房供給的目的,有效落實穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。

22城第一次集中供地政策 來源:貝殼研究院

為平抑土拍的高熱情緒,多數城市在第二次集中供地前調整土拍規則,自然資源部也從拿地資質、資金來源、溢價率、品質等方面完善供地制度。整體看,第二次集中供地拍賣規則調整涉及嚴格雙限, 引入“定品質”、“競品質”、“搖號”等機制取代“競自持”、“競配建”,下調土地溢價率上限,提高保證金比例及參拍門檻等。

第二次供地拍賣規則調整后,長春、廈門、無錫三城因率先完成第二次集中供地未受影響,其余19城的第二次競拍熱度均明顯下滑,南京、杭州、北京、重慶等第一次供地的熱門城市降溫明顯。

據中國網財經統計,22城第二次集中供地成交地塊641宗,相比第一次下降25.47%;成交金額6388億元,相較第一次下降39.84%。第二次集中供地共計流拍89宗地塊,撤牌198宗地塊,整體流拍撤牌率達到32.8%,而首次集中供地流拍率僅為6.27%。

平安證券數據顯示,首次供地較熱的成都、蘇州第二次供地底價成交占比達到50.7%、72.7%,第一次供地平均溢價率最高的重慶,第二次供地近乎全部底價成交,最高溢價0.43%,此外北京、杭州等城市流拍和中止交易占比均超過50%,長春、福州等城市流拍和中止交易占比均超過30%。

對此,中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜表示,第二次集中供地與市場下行周期及企業資金承壓時點重合,市場整體明顯降溫。除政策調控頻繁、市場調整壓力、房企資金承壓等因素外,第二批次地塊的初始價格、捆綁限制、試點規則、品質要求等出讓條件限制,亦是房企觀望情緒上升和流拍撤牌上行的一個重要原因。

由于第二次集中供地整體偏冷,第三次集中供地前多數沿用“810土拍新政”要求外,廣州、武漢、杭州、蘇州等城市在第三次集中供地前,在競買方式、限價要求、房企繳納土地費用、優質地塊推出等方面放松土拍政策。

以蘇州和武漢為例,第三次集中供地中,蘇州在房企土地保證金及首次繳納土地出讓金方面給予放寬,最終以26宗地塊、402億元成交回暖至第一次供地水平;而武漢則優化競買方式,第三次土地出讓累計成交46宗,攬金502.5億,成功回暖。

央企國企成二三次拿地主力

第一次集中供地中,“聯合拿地”成為不少房企的土地策略之一,濱江集團以67%的聯合比例領跑榜單,其后金科、卓越、首開均保持60%以上的聯合拿地比例。不過,仍有8家拿地在3宗以上的房企選擇獨立拿地方式,其中旭輝與建發拿地宗數均超過10宗。

與第一次集中供地民企活躍相比,第二次、第三次集中供地國資房企開始唱“主角”。中指研究院數據統計,2021年三次集中供地,保利發展在20城落子53宗,拿地金額1087億元突破千億,中海也拿到31宗,拿地金額838億元,華潤、招商蛇口、建發等國企拿地金額也紛紛突破500億元。

2021年下半年,多家房企資金流動性出現問題,金融監管、房企融資政策持續加碼,加之第二次供地土拍規則趨嚴,土地市場遇冷。資金壓力下,民營房企的拿地意愿和能力不敵央企、國企,后者成為拿地主力軍。

廣州第二次集中供地中,參拍房企以中海、越秀、珠實、中鐵建、葛洲壩等央企國企為主,成交的23宗地共有16宗為央企、國企所拿。重慶的第二次集中供地,參拍企業中有26家央企、國企,2家民企。而在青島第二次供地中,金茂參與競拍并拿地8宗,地塊出讓金合計為35億元,拿地數量、金額均排在第一位。

天津第二次供地,中海地產斥資85.4億元摘得3宗地塊,成為拿地金額最多的房企;中鐵投資底價連拿6宗地塊,成為此次拿地最多的房企。成都第二次集中供地中,58宗地塊吸引了45家房企,其中央企國企高達30家。

“國資兜底”的現象在第三次集中供地中表現得更加明顯。申港證券數據顯示,第三次集中供地城市中,長春、無錫等城市的國企、央企拿地占比均超過70%,其中長春第三次集中供地成交地塊全部由國企、央企摘得,在無錫成交的20宗土地中,政府平臺取地17宗。

此外,深圳第三次集中供地成交的11宗地塊,5宗被深圳地鐵集團摘得,深業、深物業、深港科創各取得1宗,深業聯合鹽田安居摘得1宗,深圳本地民營房企鴻榮源和星河各拿1宗。不過,一向“搶手”的深圳土地市場此次并未出現規模房企的身影。

當然三次集中供地中,也不乏一些民營房企積極拓儲。據中指研究院數據統計,融創在9城拿地50宗,拿地金額771億,位于民營房企之首,其中落子重慶、青島兩城地塊達到25宗;龍湖集團布局18個城市拿地47宗,成為布局城市最多的民營房企,拿地金額604億;萬科拿地38宗,拿地金額424億元;綠城也斥資535億將30宗地塊收入囊中。

標簽: 集中 地塊 成交 土地 城市

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