WeWork跨國企業本土化 發力大灣區
2021-12-30 00:37:47  來源: 觀點網  
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靈活、高效、健康、自由、開放、體驗、協作、創新……一幅由WeWork打造的未來辦公方式和場景徐徐展開,也讓對辦公空間有著獨特價值需求的人們心之向往。

近段時間以來,進入中國五年之久的WeWork將目光瞄準在了粵港澳大灣區,希望與深圳、廣州等城市的政府、企業及業主協同合作,共同參與到城市未來辦公空間和新消費場景、新業態的打造,以此推動灣區價值的進一步實現。

WeWork中國副總裁、北方及南方區總經理全斌接受觀點新媒體專訪時表示,粵港澳大灣區在共享辦公發展商已逐步達成政府、企業、業主“金三角”格局,加之房地產行業轉型帶來的變化,拓展時機正佳。

品牌效應與盈利能力的疊加,則讓WeWork中國的拓展多了一分底氣。

今年一季度,WeWork中國北方區已實現持續盈利。目前WeWork中國已覆蓋全國12個城市,建成近100個社區,擁有超過7萬名會員。

如今進軍大灣區,WeWork中國希望在此實現更進一步的擴張和增長。全斌解釋稱,“第一步是希望南方區看齊北方區,在我們看來,深圳是和北京、上海一樣的重點城市,具有重要戰略地位。”

他同時坦言:“因為不確定性等風險,實現上述目標還需要根據多種變量進行調整,這過程需要一定時間。”

事實上,對于WeWork這種互聯網思維發展的企業來說,風險與機會往往是并存的。一旦評估機遇更多,開疆拓土便是第一選擇,大灣區市場對于WeWork中國來說也不例外。

跨國企業本土化

今年10月21日,成立十年的WeWork正式以SPAC方式登陸紐交所,股票代碼“WE”,成為共享辦公行業首批上市企業之一。截止第三季度末,WeWork在全球覆蓋了38個國家共151個城市,已建立了859個社區,擁有會籍規模達54萬名。

去年9月,WeWork宣布,其中國業務獲摯信資本2億美元追加投資。交易完成后,摯信資本對WeWork中國持股比例超過50%,軟銀集團不再是控股股東。這也意味著,WeWork中國從一家跨國企業的中國分公司,正式蛻變為一家具有全球品牌優勢的中國企業。

“我們從WeWork在中國變成了WeWork中國,這是一個新的發展篇章。今天的WeWork中國也將提速進行在中國市場的擴張和深耕。”

據全斌介紹,從去年9月份開始,WeWork中國實現了全面的本土化,包括決策和管理本土化,產品及業務本土化,以及運營和效率本土化,在產業共生、深度運營與精益管理等方面積累了實踐經驗。

事實上,今年已是WeWork進入中國的第五個年頭。從2016年落地上海延平路第一家社區,2017年進入北京,之后逐漸覆蓋到上海、香港、北京、廣州、深圳、杭州、蘇州、南京、武漢、成都、西安、臺北等12個城市,目前已建立近100個社區,擁有7萬名會員。

在這過程中,WeWork中國等辦公服務企業對新空間和社區概念的打造,已經被越來越多國人所接受。這種由運營者向來自不同企業或組織提供共享辦公空間、設施和服務,并加速知識外溢和信息流動的模式,也在國內掀起了一股對未來辦公方式探索的熱潮。

第三方數據顯示,2020年中國聯合辦公行業市場規模已經達到了1368.2億元,預計2022年規模將達到2273.5億元。由此看到,國內的辦公消費升級趨勢依然存在,未來市場發展潛力巨大。

面對中國市場的蓬勃發展,WeWork中國也在著力提升產品力和會員質量。全斌對此表示,基于坪效提升和動線設計,WeWork空間入駐企業的工作效率和使用效率是傳統辦公空間的2.5倍。

目前WeWork龐大的會員群體主要分為成熟型企業和成長型企業兩大部分。其中一部分是成熟的世界500強大企業,包括騰訊、阿里、西門子等全球大企業會員占比為54%;另一部分則是具有成長潛力的創業型公司,比如追覓、WonderLab等快速成長的公司。

WeWork在享受中國共享經濟發展紅利的同時,亦需注意來自這個賽道其他對手造成的挑戰。包括IWG、Servcorp等全球品牌,優客工場、辦伴、氪空間、夢想加、寰圖等本土品牌,以及萬科、金地、恒基兆業、恒隆集團、凱德置地等開發商已相繼介入共享辦公領域,行業競爭正不斷加劇。

在全斌看來,WeWork有著自身優勢。他提及,就品牌領先度和獨特性而言,WeWork給人的第一感受是洋氣、活力,更加關注企業的成長性,而且目前WeWork中國已具備近100個社區的規模,效應不斷顯現。

談及品牌自信背后的底氣,全斌向觀點新媒體講述稱,WeWork中國從2021年1月份在北京就開始持續盈利,也是這個賽道最早盈利的企業,盈利能力凸顯運營系統上的領先優勢。

他還強調,WeWork中國在產品和運營上也做到了領先,不論是共享辦公的空間還是設計上,社區社群的運營理念以及標準化、結構化、數字化的運營服務層面,一定程度上都是先行者。WeWork中國已有5年、近100個社區積累的經驗,不只是空間做出來,運營能力是關鍵。

對于WeWork的未來,全斌也描摹出一幅遠景。“未來,WeWork或許可以被看作是評估寫字樓品質的一個標準,就好比從運營、體驗、服務角度得一個認證,最好的認證就是‘我們有WeWork’。”

深圳WeWork深業上城社區

大灣區計劃

《粵港澳大灣區發展規劃綱要》部署以來,廣東、香港、澳門等地積極規劃助力大灣區創新發展,營商宜業環境成為重點方向。

據觀點新媒體此前報道,廣東市場監管局出臺《關于服務粵港澳大灣區建設的行動方案》,從服務營商環境建設、國際科技創新中心建設、高質量發展、打造宜居宜業宜游的優質生活圈等方面提出16項重點任務,謀劃推出一批引領型、創造性市場監管改革舉措,大力服務粵港澳大灣區建設。

正是在政策利好、營商氛圍的吸引下,也基于自身在中國的經驗積累,WeWork這次將目標瞄準粵港澳大灣區,希望進一步加速南方區的發展戰略,不斷探索創新以管理聯營模式為首的未來辦公模式。

全斌對觀點新媒體透露,WeWork中國看好南區才會南下發展,公司同樣看好深圳的整體營商環境和科學構成,城市的活力、年輕化程度特別符合WeWork的調性。“深圳、廣州與北京、上海,對我們來說是同樣重要的城市。”

據悉,WeWork南區包括深圳和廣州,輻射粵港澳大灣區的發展。就整個粵港澳大灣區而言,WeWork中國于2018年進入深圳市場,隨后一年進駐廣州,三年以來深圳運營5個社區,在廣州運營4個社區,服務人數接近一萬人。

在WeWork中國的規劃和定位中,南區于數量上希望與北方區拉齊,爭取深圳和廣州各自體量不少于北京、上海規模,因此預計廣深兩地未來將有新的突破和增長;質量上則希望在深圳落地更有“特區”特色的標桿樣板項目。

大灣區市場對于WeWork具有很大的吸引力。一方面,資金、人口、商業的大量流入,為WeWork的會員入駐以及自身發展提供了保障。另一方面,大灣區寫字樓供應量充足,與地產開發商優勢互補的WeWork有著足夠的發展空間,其中金地商置與WeWork中國聯合打造的深圳威新科技園社區便是范例。

就深圳而言,第一太平戴維斯報告顯示,至今年年末,深圳全市總存量預計達到940.9萬平方米,至2025年底全市總存量預計擴張至1366.8萬平方米。

實際上,依托于房地產的共享辦公企業,在行業轉型中也感受到一些變化和機遇。全斌認為,與以往相比,業主與WeWork合作的意愿性明顯增強,而且不是只把他們當做租戶,而是看作運營服務商。

有分析報告指出,早期聯合辦公模式以轉租為主,盈利方式薄弱單一。隨著行業回歸理性,聯合辦公品牌注重精細化運營,更多從空間服務向企業服務縱深發展,在提高客戶使用體驗的同時與客戶共同發展。與業主合作模式也以管理合作模式為主,實現多方合作以創造多元化盈利點。

以WeWork為例,相比于樓層數和面積固定的傳統“剛性”樓宇而言,開發商不好切割分租。而WeWork中國可以做到“彈性”,通過專業化的全鏈條辦公空間解決方案,可以為其提供移動會員、標準聯合辦公、專屬辦公套間、定制辦公空間等服務,方便會員隨時擴張和縮減。

“在WeWork全國所有社區內政策一致,因此我們的蓄客能力很強,又保證了客戶品質,這使我們與業主之間形成了最好的一種互補。”

全斌進一步闡述稱,“我們實際上在做TO B的生意,為入駐企業提供相關的社區服務、企業服務和會員服務,這也是2022年WeWork中國新的擴張點和發力點。”

大灣區市場在給予行業無限機會的同時,也為企業帶來了不確定性的風險。在全斌看來,完全沒風險的事情不可能為企業帶來突破和擴張,WeWork中國是做長期正確的生意,風險是可以承擔的,但要在數據、因素等多種變量下科學決策。

WeWork中國未來在深圳的選址過程中,綜合考量了業主的合作條件、政府的支持補貼政策、未來客戶的需求等方面。包括選擇與業主合作的輕資產模式,盡量在政策支持的范圍內幫助過渡風險期,另外在市場數據的基礎上提前做蓄客儲備,需求達到能夠支撐一個社區的規模和擴張就可以進行下一步。

基于需求擴張,目前WeWork中國對深圳南山、福田、羅湖、前海、后海都有相應業務規劃。

全斌認為,WeWork中國與業主合作方、會員是一個“金三角”。希望通過WeWork中國為業主帶來更好的流量,彈性的物理空間能夠給業主帶來豐厚回報。同時將業主所在產業與政府政策支持下能夠形成新地標、新消費的中心,成為整個業態的聚集地。

“最重要的是為企業會員提供好的服務,讓企業能夠快速的成長,最終實現多方共贏。”

深圳WeWork威新軟件科技園社區

以下為觀點新媒體對WeWork中國區副總裁、北方區及南方區總經理全斌先生采訪實錄:

觀點新媒體:您感覺房地產行業的變化對共享辦公行業,或者對WeWork自身發展有沒有帶來一些影響和變化?

全斌:肯定會。因為(共享辦公)本身依托于房地產,底層邏輯還是依托與房地產做的??臻g是第一位,空間是場景,沒有這個場景后面的事情很難做。但我覺得,房地產的變化對我們來說可能也是一個好事,因為其實今天可以看到越來越多業主重視WeWork。相比以往,地產商更開放,更包容,也愿意更看到新的東西。

第一,WeWork也特別適合這個改變。今天很多業主設計的概念和很多企業的總部,多少都借鑒了WeWork的概念,比如共享工區,裝修設計的風格,其實都是從WeWork起源的,我們改變和引領了這個行業。

第二,業主跟WeWork合作的意愿性明顯增強,而且不是只把我們當做租戶,而是當做運營服務商。今天越來越多的地產商希望留住客戶,留客戶就要做服務,做服務就是做運營,做運營這件事情本身對傳統的開發商有一定難度。

就傳統商業地產市場而言,大量的樓宇,幾十萬方投入市場,開發商一般是圍繞大面積的客戶去做,租約以年為單位,壓力比較大。但是WeWork的服務不一樣,面向的群體比較廣泛,我們是每個單子湊起來的,一個人、五個人、十個人一直到上千人,這個過程中我們一直會提供這種服務。所以WeWork服務過程本身實際上是靠經濟化的運營和規?;臄U張來去支持,這個傳統的開發商難以達到的,但是客戶又需要。

第三,傳統的樓宇是剛性的,樓層數和面積是固定的,對于開發商來說不好切割,而WeWork可以做到彈性,用戶隨時擴張和縮減的時候就可以來WeWork,可以發現,目前還沒有一家公司像我們一樣在12個城市、有近100個location(社區),會員愿意用、喜歡用我們,因為北京、上海、深圳都有設置,而且會員政策一致,因此我們的蓄客能力很強,又保證了客戶品質,這使我們與業主之間形成了最好的一種互補。

從這三個角度來說,都是房地產行業發生變化之后,WeWork對它彈性的賦能,對空間設計,新辦公的方式,以及對優質客戶的蓄客,這些都是傳統地產開發商經歷周期之后比較好的合作。

觀點新媒體:WeWork客戶的需求體現在哪些方面?中國北區與南區的需求差異有哪些?

全斌:第一品牌是有要求的,有了WeWork,其實很多本地開發商覺得品質上升了。第二就是收益。第三就是客戶的構成。第四是運營,我們的體驗。第五是規模網絡,客戶都希望有。

差異來講,比如北京市場是個業主市場,南方市場是租戶市場,是完全兩個不同的市場。因為北京是供小于需,一出就沒,所以業主不大緊張,但更屬于存量市場。第二,北京大量樓宇的業主是是國企和央企,或者是險資,不是純市場化的市場。深圳不一樣,有些個人就是業主、小業主,部分樓宇也有切割散售情況。一方面樓宇收益回報率快,但是未來可能出現管理不規范、無法管控等風險,比如不好回收,目前很多城市已經出現了這種情況了。

所以基于這種情況,南區市場還是有很大挑戰的。但是南方市場樓宇投放量比較大,品質也比較好,包括精細度、科技感等等,無論住宅還是商業。競爭也比較激烈,樓太多容易挑花眼,什么時候能住滿,未來租金走勢是怎樣的,未來還需要觀察,這就是南北方巨大的差異。WeWork進入南區雖然已經有了一段時間,但還是一個長期的事,我們要堅持做長期正確的事情。

觀點新媒體:WeWork有對應的解決方案么?

全斌:第一,因為我們還是有一些經驗,所以選址上要盡量看得準。第二,從布局上來說,為什么更希望輕的模式,以輕資產為主,選擇管理合作的模式去弄,我們要與業主一起合作才能共贏,風險也可以互相分擔。所以在南區,我們肯定希望快速擴張,但也希望更多的管理模式,合作模式的方式去擴張,這樣更穩健。

觀點新媒體:WeWork與業主的合作方式大概有哪幾種?

全斌:WeWork很靈活,各種方式都有。比如說業主投裝修,投租金,我們分利潤或者分收入這種就可以?;蛘呶覀兗冏鲞\營輸出也可以,然后他投一部分也都行,都可以談。我們最理想的方式是,業主出裝補,出裝修出租金,我們帶著品牌來,帶著管理團隊來運營,運營之后收品牌費、管理費,之后利潤和收入再分成,目前大概都是這樣,未來也是。

我們對業主的選擇,主要看資產,像連鎖的大品牌我們肯定歡迎,因為點多、樓品好,但很多小業主的資產也很好、很有趣,我們拿到后改造完就煥發青春了,雙方互補。但是我們簽約也有要求,合規很重要,對租戶也有保證。

廣州WeWork大馬站社區

觀點新媒體:剛才也談到深圳的寫字樓供應量很大,依托于此的共享辦公品牌也很多,WeWork進入市場的最大優勢是什么?

全斌:我覺得(共享辦公)品牌是稀缺的。因為品牌背后是價值觀、使命文化和產品標準都是不同的。WeWork的品牌給人的感受是洋氣、活力,關注企業的成長性,而且我們已有近100個社區,規模效應顯現,因此我們在品牌上的領先度、獨特性上比較有優勢。

對于業主來說,我們與品牌業主優勢互補的特點也更加突出。從未來遠景來說,WeWork未來可以看做評估寫字樓品質的一個標準,例如一個大樓里有沒有WeWork,從運營角度、體驗角度好比一個認證,最好的認證就是“我們有WeWork”。另一方面,我們也有選址標準,選擇一個寫字樓也是合格地符合了我們的標準,這是個雙向選擇。

基本上只要聽過“聯合辦公”四個字肯定就首先跳入腦海的就是“WeWork”,就跟人說連鎖咖啡,就是星巴克一樣,樂園就是迪士尼,一樣的概念。

觀點新媒體:WeWork品牌自信背后的底氣來自于哪里?

全斌:第一,從盈利性先講,從2021年1月份我們在北京就開始盈利了,到現在持續盈利,我們也是這個賽道最早盈利的,也是一直能盈利的,這是為什么我做完北區做南區,也是一樣的。南區現在基本上接近90%的出租率,10%的空置率,這個數字也很高了,所以盈利的基礎已經出來了。

第二,從產品上,我們是最早設計這個概念的企業,是這個行業的先行者,所以我們可能一直在被模仿,從未被超越。這個就是我們的底氣,我們保持領先性,在設計上,在空間上。

第三,更重要的是運營。社區這個概念是WeWork帶到中國的,傳統的社區大家都認為小區、住宅。我們的community的概念,就是在西方的community,是大家在一起,有點像社群的概念,線下社群的概念,大家一些志同道合的人在一起工作生活。WeWork就是讓這些優秀的企業在一起辦公,大家之前互相交流,能夠感受到創業的氛圍,大公司在里面找到最開始的激情,就是在我們這里。運營背后更多的是每天的標準化,我們的標準化、結構化、數字化,靠系統驅動,到每天daily的工作,社區怎么辦,銷售怎么帶參觀,去達成交易,保潔應該怎么去履行自己的工作職責和崗位,這些都是標準,每個公司都有自己的手冊,這種手冊就是基于我們每天對于產品的洞察和思考。

WeWork品牌進入中國,已有5年積累的經驗,近100個社區,不只是空間做出來,運營能力是關鍵。

觀點新媒體:我們很開心看到像WeWork這樣的共享辦公品牌進入深圳、進入大灣區。近期,粵港澳大灣區政策、深圳前海政策、香港北部都會區等政策相繼出臺,共享辦公行業在這些政策里面受益有多大?除此之外,大灣區市場吸引WeWork的因素有哪些?

全斌:大家都有機會享受大灣區的政策。對我們來說,第一,看好的是對人才的吸引,這一點很重要。深圳長期來看,政府營商環境應該是中國最好的城市,沒有之一,所以我們是更看中這個。作為一個長生意,我們也努力爭取享受這些政策紅利。

另一方面,更主要還是對于政策方面的判斷,我們也希望繼續深耕深圳,所以我們也希望政府增加對我們的了解,市場對我們的了解。這也是我來接手深圳的原因,雖然時間不長,但希望讓大家了解我們WeWork是誰,在做什么。

WeWork發力大灣區,第一看宏觀方面,它的凈流入,企業的構成,未來在實際上會員入住有保障了。(寫字樓)供給多,我們的選擇也多,所以兩方具備了。第三方就是政府營商環境,三角就成立了,業主、政府、企業,當然加上我們本身也開始盈利,因此也更有底氣。加上房地產行業的變化,WeWork選擇個這時候擴張機會很多。

觀點新媒體:有沒有考慮到一些風險?

全斌:如果歸納為一句話就是不確定性。我們就只能在選擇的時候盡量科學決策,盡量數字決策,盡量考慮的變量多一些,因素多一些。但是完全沒風險的事就創不了業,也不可能擴張,總是要承擔一定風險的。

我們看的是長期的發展,所以敢做這個決策,也可以承擔這個風險。

觀點新媒體:為了降低這種風險、這種不確定性,WeWork選址開社區的標準是什么?

全斌:一個比如業主的合作模式,這是第一位。第二是政府的支持,能拿的政策還是要拿的,至少可以幫助我們把有風險的時期渡過去。第三就是提前的一些蓄客準備、儲備,得先了解客戶需求,統計市場數據,需求達到能夠支撐一個社區的規模、能支撐住我們的擴張就可以開了。目前,我們在南山區,福田區,羅湖區,后海,都是基于需求來的,肯定不是拍腦袋決策的。前海的市場我們還在看,目前還沒有。

所以就是三點:業主的合作條件、政府的支持補貼政策、未來客戶的需求。這三個結合起來就可以,再加上一部分愿意承擔的風險就可以。

觀點新媒體:WeWork在目標客戶方面選擇上有什么考量?

全斌:新消費、高科技、醫療大健康,其實行業上沒有限制,更關注企業的成長性,成長性的企業是我們最需要的。

我們與其他人的區別,不僅會關心租戶的構成,租金和出租面積,我們會向會員了解產品、股東、融資等等,對行業了解透徹,目的就是我們得抓得住的,就是我們吸引的。

觀點新媒體:WeWork在大灣區是否有一些規劃?您對WeWork在大灣區有著怎樣的期待?

全斌:目前我們在整個南區,深圳有5個社區,廣州有4個社區。我們在北方區,北京有20多個社區,在上海也接近40個社區,我覺得我們第一步是希望南方區看齊北方區,深圳與北京、上海,對我們來說是同樣重要的城市,我們希望南區于數量上與北方區拉齊,爭取深圳和廣州各自體量不少于北京、上海規模,我們希望把深圳提升到北京和上海一樣重要的戰略地位。

但并不是說馬上立刻就要做成,我覺得這不現實。時間表我們也并沒有說特別激進,一定要一年開幾個,因為現在我們無法那么準的判斷形勢,所以我們肯定希望快開,但是最終決策的時候肯定要謹慎。深圳的南山、福田、前海、后海、羅湖都在談,目前已有合作在商務談判中。

另外,我們會把上海和北京優質的東西帶到深圳,深圳本身有特色的我們也會自己去挖掘和開發。也會考慮深圳一些城市更新和改造項目。

WeWork首先看好南區才會南下,我們也看好深圳的整體營商環境和科學構成,我們也相信這個城市的活力,我們認為它的年輕化程度非常高,特別符合WeWork的調性。如果單純從數量上,剛才講希望對齊北京和上海。從質量上希望在深圳落地的產品能夠更有特色,也能彰顯作為特區不一樣的地方,所以可能在深圳,我們會多做一些產品的嘗試,基于物業條件做一些標桿樣板項目,這個是我們對南區的定位。

觀點新媒體:您加入WeWork的這些年,對您個人來講有沒有什么改變?

全斌:我是中國區招的第一個區域總經理,是2018年9月進來的。當時WeWork還是美國人在直接管理,他們其實希望能夠在中國落地做本土化,但他們并不知道怎么做本土化,所以當時來的時候希望能夠把這個區域管理做起來。

就相當于自己在WeWork創業是一樣的,因為沒有人告訴你該怎么本土化,怎么當一個區域總經理,所以我覺得這個是最吸引我來的。我之前有自己的創業經歷,在WeWork基本上是結合了我們的公司標準品牌,結合自己對市場的理解做到現在,所以一直是這樣的狀態。

隨著去年9月摯信資本控股之后,WeWork中國實現真正的本土化。在新的掌舵人WeWork中國CEO葛豐帶領下,實現進一步的擴張和發展,也對公司的未來更加充滿信心。

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