英皇國際套現幾間臨街商鋪回籠4.29億港元資金 壓力仍將持續
2021-12-29 23:55:24  來源: 觀點網  
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香港“娛樂之王”楊受成旗下物業開發商英皇國際,最新通過套現幾間臨街商鋪回籠4.29億港元資金。

雖然位于香港著名商業區銅鑼灣,但這幾間商鋪被英皇集團視作可供出售的非核心資產。

“透過出售非核心資產釋放資產價值,集團一直致力于將資源集中于具增長潛力的優質物業。”英皇國際稱。

該公司今年以來,對收購舊樓物權展現出持續的行動,并拿下兩棟分別位于港島上環和筲箕灣的大廈物業。

另一方面,在經歷一段持續的低迷后,香港零售業在餐飲門店和本地消費帶動下,正逐漸恢復生氣。

最新消息顯示,銅鑼灣地區零售商鋪的空置率已從高位回落到超過5%。

但事實上則是兩極分化嚴重,一些位于核心區的熱門行業門店煥發活力,其余則保持著低迷態勢。

英皇套現

根據公告,英皇國際此次出售的物業為銅鑼灣駱克道478-484號及波斯富街21-27號本德大廈地下G號鋪、駱克道474-476號地下及1樓連平臺,和禮頓道46號地下及1樓及禮頓道44及48號禮智大廈地下。

出售代價為4.29億港元,交易方是英皇國際主席楊受成一間通過信托控制的投資公司New Global Develepments。截至11月30日,這幾間商鋪資產總值約為4.31億港元,因此交易價格合理。

按照公告,這些商鋪截至2020年及2021年3月31日止兩個年度(即2019年4月1日至2020年3月31日、2020年4月1日至2021年3月31日),均出現虧損情況。

其中前一個年度收入701萬港元,除稅后虧損則高達6389.5萬港元;后一個年度則收入646.9萬港元,除稅后虧損為1862.1萬港元。

這就不難理解,為什么英皇國際稱它們是非核心投資物業組合。

“(商鋪)位于核心購物地區外圍,通過重建及翻新獲得增值的機會有限。”該公司認為。

據了解,上述提到的本德大廈位于銅鑼灣地鐵站C出口對面。而禮智大廈則位于禮頓道,不與任何地鐵出口相鄰。如果以區域內有代表性的購物點崇光百貨、時代廣場、利舞臺廣場以及世貿中心為標志畫一個圈,兩棟物業確實屬于外圍地帶。

據了解,英皇國際營業收入主要分為三部分,以2021年半年度數據為例,收入13.93億港元,其中物業發展銷售收入錄得7.32億港元,占比超過50%為52.5%;租金收入4.41億港元,占比31.6%;酒店服務(博彩)收入2.21億港元,占比15.9%。

由于類似英皇國際這類港資開發商住宅項目推盤不具持續性,因此在物業銷售收入下降的年份,租金收入就占了總收入的大頭。如2020年,英皇國際租金收入占比就達到70.2%。

資料顯示,英皇國際截至半年度在香港擁有辦公樓、購物商場、工業大廈、公寓和零售商鋪多種業態的出租物業,總面積為420萬平方呎。

包括如位于灣仔的英皇集團中心,位于中環的英皇商業中心,位于屯門的山齡工業大廈,位于北角的健威坊購物商場,位于銅鑼灣羅素街和波斯富街的多間商鋪等。

英皇國際的經營方針是奉行組合優化策略,每段時間持續檢視投資組合,并擇機透過收購優質物業擴大組合,通過對現有組合進行重建及翻新工程,或直接出售一些非核心資產來釋放資產價值。

收購舊樓物權進行重建是如今較為方便的一條路徑,2021年以來,英皇國際就通過強拍統一兩棟商住物業高升大樓及仲齊大廈的物權,以便日后重建。

香港商鋪這一年

縱觀英皇國際此次與主席楊受成的關聯交易,物業的控制鏈條變更,但最終控制權其實并沒有發生變化。將連續虧損的門店置換出上市體系,改為由私人代持,楊受成向上市平臺輸血4.29億港元,以便進行更有價值的投資。

這宗交易背后,亦凸顯出近兩年來香港零售業的境況——由于新冠疫情導致的旅行限制,國內外游客正從香港繁華街道上消失。

“全年焦點均集中在餐飲及本地需求上,餐飲業成為最大贏家。”第一太平戴維斯在一份報告中稱。

由此,尖沙咀、旺角及銅鑼灣這類過去比較依賴游客的核心商業區備受打擊。盡管香港政府派發了大量消費券,但這很大程度上惠及的是餐飲和市郊的零售市場。

之前,銅鑼灣羅素街在2012年首次超過美國紐約第五大道,成為全球最昂貴的零售地段,并在此后多年內蟬聯這項殊榮。這里入駐的均為高端奢侈品牌,在香港零售業占據重要地位。

據報道,2014年3月份成交的一間位于銅鑼灣波斯富街的“鋪王”,交易單價超過147.5萬港元,面積僅有122平方呎。

因此在經濟波動之下,褪去光環的銅鑼灣成為前后表現落差最大的地區。

據第一太平戴維斯收集的數據,截至2021年第三季度,銅鑼灣年內租金跌幅為3.8%,較2013年最高位時跌去超過八成。

同時,尖沙咀年內跌幅為6.1%,并較最高位時跌去73.6%;旺角年內數據則為5.2%,亦較最高位時跌去68.9%。

“前10個月月均零售銷售不足300億元,市道復蘇步伐未及預期。”萊坊商鋪部主管麥海倫在接受媒體采訪時表示,2021年香港零售商鋪鋪租沒有升幅,2022年亦可能只會保持穩定。

但體現在空置率上,根據中原工商鋪數據顯示,目前核心商業區商鋪空置率都有不同程度的下降,例如銅鑼灣就從11.35%降至4.95%。

只是銅鑼灣空置率下降的原因,為不少業主為了不使店鋪丟空,開始接受一些短租客戶的租約,如位于羅素街一間原本由鐘表品牌承租的店鋪,最新就改為一間利是封店。

據報道,該店鋪2018年續租時租金高達94萬港元/月,如今接受短租,租金跌去89%,大約只有約10萬港元。

根據最新工商鋪成交消息,香港盛匯基金以2750萬港元購入旺角洗衣街一間面積約960平方呎的商鋪,原業主虧損850萬港元。

另一邊,尖沙咀北京道國都大廈一間面積500平方呎商鋪以約11萬獲零售商承租,尺租約220港元,租金較前一份租約跌去兩成,回到十年前水平。

尖沙咀“名店街”廣東道一間臨街商鋪最新獲得某鐘表品牌以約150萬港元月租承租,呎尺租約350港元,較舊租金下跌約57%,回到十五年前水平。

奧密克戎毒株肆虐,新冠疫情反復。香港零售業在長期承壓后,經由本地市場需求和餐飲零售復興,但在游客缺失前提下,壓力仍將持續。

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